Eine Wohnung zu vermieten klingt zunächst einfach: Anzeige schalten, Mieter finden, Schlüssel übergeben. In der Praxis entscheiden aber die Details darüber, ob die Vermietung über Jahre reibungslos läuft oder Ärger und Kosten verursacht. Wer in Freiberg oder im Umland vermietet, ist gut beraten, von Anfang an sauber zu arbeiten. Dieser Ratgeber zeigt, wie eine Vermietung typischerweise abläuft, wie Sie die richtige Miete finden, worauf es beim Mietvertrag ankommt und wie Sie Nebenkosten korrekt abrechnen.

Der Ablauf in fünf Schritten

Eine geordnete Vermietung folgt fast immer demselben Muster:

  1. Wohnung und Unterlagen vorbereiten. Kleinere Mängel beheben, die Wohnung gründlich reinigen und alle wichtigen Dokumente bereitlegen (siehe unten). Ein gepflegter erster Eindruck zahlt sich bei der Miethöhe und bei der Mieterauswahl aus.
  2. Miete festlegen. Die Miete richtet sich nach Lage, Größe, Zustand und Ausstattung sowie nach dem, was für vergleichbare Wohnungen in der Region tatsächlich gezahlt wird.
  3. Vermarktung. Helle, ehrliche Fotos, ein aussagekräftiges Exposé mit Grundriss und die gezielte Ansprache passender Interessenten. In Freiberg und Chemnitz zählt oft auch das Netzwerk vor Ort.
  4. Besichtigung und Mieterauswahl. Termine koordinieren, Selbstauskunft und Bonität ernsthafter Interessenten prüfen und den passenden Mieter auswählen.
  5. Mietvertrag und Übergabe. Der Mietvertrag wird unterschrieben, die Kaution vereinbart und die Wohnung mit einem schriftlichen Protokoll übergeben.

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto professioneller wirken Sie und desto reibungsloser läuft die Vermietung. Dazu gehören in der Regel:

  • Aktueller Energieausweis. Er ist bei der Vermietung Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
  • Grundriss und Angaben zur Wohnfläche
  • Mietvertrag in aktueller, rechtssicherer Fassung
  • Übergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Wasser, Heizung)
  • Selbstauskunft und Nachweise, die Sie vom Interessenten anfordern
  • Bei einer Eigentumswohnung: die Hausordnung und Angaben zu den umlagefähigen Betriebskosten

Nach dem Einzug benötigt Ihr Mieter außerdem eine Wohnungsgeberbestätigung. Ohne diese Bescheinigung kann er sich beim Bürgeramt nicht anmelden. Stellen Sie sie daher zeitnah aus.

Die richtige Miete festlegen

Der häufigste Fehler ist eine Miete aus dem Bauchgefühl. Zu hoch angesetzt, bleibt die Wohnung leer, und jeder Monat Leerstand kostet bares Geld. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie über die gesamte Mietdauer erhebliche Beträge.

Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, also das, was für Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung und Lage tatsächlich gezahlt wird. Kleinere Städte wie Freiberg haben oft keinen qualifizierten Mietspiegel. Umso wichtiger ist die Kenntnis echter, aktueller Abschlüsse vor Ort. Für die passende Miethöhe schauen wir uns Ihre Wohnung am besten persönlich an und vergleichen sie mit tatsächlich vermieteten Objekten in der Region.

Ob Sie später eine Anpassung über eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren, sollten Sie schon beim Mietvertrag mitdenken. Nachträglich lässt sich das nicht einfach ergänzen.

Worauf es beim Mietvertrag ankommt

Ein guter Mietvertrag schützt beide Seiten und beugt Streit vor. Diese Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:

  • Kaution. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen. Legen Sie die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen und verzinst an.
  • Nettokaltmiete und Nebenkosten getrennt ausweisen. Nur so ist später eine saubere Abrechnung möglich.
  • Schönheitsreparaturen. Starre Renovierungsfristen sind unwirksam. Achten Sie auf eine aktuelle, ausgewogene Formulierung.
  • Kündigungsfristen. Für den Mieter gelten in der Regel drei Monate. Als Vermieter können Sie nur mit berechtigtem Interesse kündigen, etwa bei Eigenbedarf, und je nach Mietdauer verlängern sich die Fristen.
  • Befristung. Ein Zeitmietvertrag ist nur mit anerkanntem Grund zulässig, sonst gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.

Nebenkosten richtig umlegen

Nur Kosten, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind, dürfen Sie auf den Mieter umlegen. Welche Positionen umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Dazu zählen etwa Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege und die Gebäudeversicherung. Nicht umlagefähig sind dagegen Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Reparaturen.

Wichtig ist die Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Versäumen Sie diese Frist, können Sie eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen. Ein Guthaben müssen Sie dem Mieter dagegen weiterhin auszahlen.

Warum ein regionaler Makler den Unterschied macht

Die eigentliche Arbeit beginnt bei der Auswahl des richtigen Mieters. Ein Makler, der Freiberg und Mittelsachsen aus der Praxis kennt, bewertet die Miethöhe anhand echter Abschlüsse vor Ort, übernimmt die Besichtigungen und prüft sorgfältig, ob ein Interessent zahlungsfähig und zuverlässig ist. Dazu kommt ein bestehender Kreis vorgemerkter Suchender, über den sich viele Wohnungen zügig vermitteln lassen.

Wir übernehmen die Mietpreisfindung, die Aufbereitung der Unterlagen, die Vermarktung, die Mieterauswahl und die Begleitung bis zur Schlüsselübergabe. Einen Eindruck von aktuell betreuten Objekten bekommen Sie in unseren Mietangeboten, und einen Überblick über alle Leistungen finden Sie auf der entsprechenden Seite.

Ihr nächster Schritt

Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, übernehmen wir das gerne für Sie. Sprechen Sie uns direkt an und schildern Sie uns Ihr Objekt. Im Gespräch klären wir Ihre Wünsche und den Ablauf. Anschließend kümmern wir uns um die passende Miete, die Vermarktung und die Auswahl des richtigen Mieters, bis zur Schlüsselübergabe.